Fogadatlan prókátor

Miután kiválasztottuk a szimpatikus ingatlant, jöhet a hivatalos rész. Még a laikusoknak sem árt tisztában lenni azzal, mit lehet kiolvasni belőle.

Az ingatlanok tulajdoni lapja bárki számára hozzáférhető. Ha tudjuk az ingatlan pontos címét, akkor az interneten a magyarorszag.hu kapuoldalon az ingatlan keresőben kikereshetjük a helyrajzi számát. A helyrajzi szám (hrsz) ismeretében bármelyik földhivatal ingatlannyilvántartási csoportjánál lekérhetjük az ingatlan tulajdoni lapját hiteles másolatban szemle vagy teljes másolat formájában. De betekintést is kérhetünk, ekkor megmutatják a tulajdoni lapot és sajátkezűleg kijegyzetelhetjük annak tartalmát. Ez ingyenes.

A szemle csak az aktuális bejegyzéseket tartalmazza, a teljes másolat az összes- már törölt bejegyzéseket is. Ennek ellenértéke 6.250 forint szolgáltatási illeték, melyet a földhivatalban kell készpénzben megfizetni, ezért papír alapon adják kezünkbe a hiteles másolatot. Interneten elektronikus formában is beszerezhető bankkártyás fizetéssel  hiteles tulajdoni lap másolat 3.600 forintért, de ez a másolat csak elektronikus formában minősül hiteles másolatnak, kinyomtatva már nem. Nem hiteles másolat hozzáférhető 1.000 forintért az interneten, erre nagy betűkkel rányomtatja a rendszer, hogy nem hiteles másolat, de tájékozódásra pont megfelel.

Ezek ügyfélkapu regisztrációval és bankkártyával rendelkezve, erről az oldalról kiindulva elérhetőek: http://www.foldhivatal.hu/content/view/173/102/

Nos tehát kezünkben a tulajdoni lap másolata, lássuk, mit is tartalmaz!

Az I. részben az ingatlan adatai találhatók: hol van az ingatlan, milyen címen található, külterület vagy belterület, mekkora az alapterülete. Itt kerül feltüntetésre, ha társasház, vagy szövetkezeti lakás az ingatlan. Amennyiben az eladó állításával szemben a tulajdoni lapon nem az az alapterület szerepel, netán nincsen rajta épület feltüntetve, legyünk óvatosak. Például családi házat árul valaki, de a tulajdoni lapon beépítetlen terület szerepel, akkor gyanakodhatunk, hogy esetleg a háznak használatba vételi engedélye sincs- ezért maradt el az épület feltüntetése.

Itt vannak az ún. széljegyzetek is. A széljegyzet a benyújtott, de még el nem intézett kérelmeket tartalmazza. A széljegy tartalmának alapján lehet tudni, hogy valakinek tulajdonjog bejegyzési kérelme, jelzálogjog törlési kérelme, esetleg végrehajtási jog bejegyési/törlési kérelme van folyamatban.

Az ingatlanyilvántartási ügyek intézése érkezési sorrendben történik. Az előbb érkezett kérelmet előbb intézik el, mint a később érkezettet. Így a már ott lévő kérelmek akár akadályát is képezhetik az új tulajdonszerzésnek.

A II. részben a tulajdonosok adatai találhatóak: a tulajdonos neve, születési éve, anyja neve és lakcíme. Fontos: az ingatlan tulajdonjogát csak az ide bejegyzett személyektől lehet megszerezni! (Ez alól kivételt képez, ha a széljegyzetben bárki tulajdonjog bejegyzési kérelme szerepel, mert annak jogerős elintézése után derül csak ki, hogy kitől lehet a tulajdonjogot megszerezni.) Az is itt szerepelhet, hogy osztatlan közös tulajdonról van szó, amit szintén tisztázni kell.

A III. részben az ún. teherlapon az ingatlant terhelő haszonélvezeti, jelzálog, végrehajtási és egyéb jogok vannak feltüntetve.

Tehát tájékozódhatunk az ingatlanról a kezünkben lévő tulajdoni lapról, de amikor komoly a vételi szándékunk, ne hagyatkozzunk csak magunkra, vigyük el a tulajdoni lapot hozzáértő szakemberhez, az ügyvédhez, akit az okiratszerkesztéssel fogunk megbízni- ő egyébként is ebből, vagy általa lekért friss tulajdoni lapból fog dolgozni. Ő pontosan el fogja tudni mondani, hogy, melyik bejegyzés pontosan mit jelent.

Itt most nem a szerződés megkötéséről beszélünk, hanem még a lakás vagy ház kereséséről. A szerződésjez egyébként is ügyvéd közreműködése szükséges, hiszen ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződést írásban, ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba foglaltan, vagy közokiratba foglaltan lehet megkötni, mert csak ilyen okiratok alapján jegyzik be az ingatlannyilvántartásba a vevő tulajdonjogát.

Most arról beszéljünk, hogy az okirat elkészültéig mire kell figyelni, mit kell megnézni és mit kell megkérdezni az eladótól?

Amikor találtunk egy megfelelő hirdetést, menjünk el és nézzünk szét a környéken. Nézzük meg a közlekedési viszonyokat, a tömegközlekedés gyakoriságát, vegyük szemügyre a házat kívülről, lássuk ki lakik a szomszédságban, mennyire zajosak, balhésak, van-e nagyhangú kutyájuk, tartanak-e macskafarmot a kertben, vagy tyúkok kapirgálnak-e a kiválasztott ház falánál? Akár beszélhetünk a szomszédokkal is, tájékozódhatunk tőlük is az eladó házról, vagy csak úgy, hogy szeretnénk a környékre költözni, mondja már el milyen itt élni?

Ha nem találtunk riasztó dolgot, akkor minden figyelmünket a házra fordíthatjuk. Nézzük meg hogy néz ki a tető, a falak, az ablakok, az ajtók, hova süt be a nap, van-e a közelben fa, mi vet árnyékot a házra, milyen szagok vannak a környéken. Amikor több napszakban is jártunk már arra és jól körbejártuk a kiszemelt házat, beszéljünk meg egy belső megtekintést az eladóval.

A házba lépve azonnal érezni fogjuk, ha penészes, dohos szag van bent. Ez egymagában vételt kizáró ok- penészes lakást nem veszünk- még akkor sem, ha banális oka van a dohos penészes szagnak. Kínálati piac van, találhatunk tökéletesen megfelelőt is.

Nézzük meg a burkolatokat, falakat, plafont. Ha beázás nyomot látunk kérdezzünk rá, mikor és hogyan ázott be, kijavították-e a tetőt? Menjünk fel a padlásra, nézzük meg van-e szigetelés, hogy állnak a gerendák, a cseréplécek- ha általunk is felfedezhető durva eltérések, törések, hiányok vannak, akkor nem ez lesz a mi házunk, kivéve, ha kifejezetten új tetőt szánunk a vétel után a házra.

Kérdezzünk rá, hogy ki a tulajdonos, hányan vannak, mindenki tud-e arról, hogy eladják a házat, mindenki egyetért-e az eladással?

Tud-e mutatni az eladó a házról tulajdoni lapot, tudja-e igazolni, hogy jogosult a többi tulajdonos nevében eladásról tárgyalni? Az egész ingatlant akarják-e eladni,vagy csak egy részét? Az udvart kizárólagosan használja-e az eladó, vagy osztozni kell másokkal, esetleg vannak-e garázsok, amikben garázsbérlők vannak, kinek fizetnek bérleti díjat?

Kérjünk el néhány közüzemi számlát, mert így kiderülhet, hogy a takarékosnak mondott házban tényleg olyan alacsony-e a fűtési költség, és persze azt is láthatjuk, nincs-e valamelyik szolgáltatónál nagy elmaradás.

Nézzünk szét, érdeklődjünk, a vételár megfelel-e az ingatlan szokásos forgalmi értékének? Arra is figyeljünk, a vételárért tulajdonjogot kapunk-e, vagy csak a bérleti jogot akarja az eladó átruházni? Mostanában a találati listákban gyakran jelennek meg olcsónak látszó ingatlanok, ahol kiderül, alig kevesebb pénzt kell fizetni, de nem leszünk tulajdonosok.

A kiszemelt ház mindenben feleljen meg az elképzelésünknek, a pénzünkért kapjuk azt amit szeretnék. Ne fogadjuk el a tetőtéri szobákat, a ferde plafon térszűkítő hatását  hacsak nem kifejezetten ilyet szeretnénk. Ne gondoljuk, hogy a földúton megközelíthető faluszéli ház, messze villamos-, buszmegállótól vagy a vasútállomástól majd megszokható lesz, pláne nem akkor, ha a város közepén, vagy másik településen dolgozunk. Gondoljuk át milyen lesz a kiszemelt házban lakni télen, hóesésben, latyakban, sárban fagyban közlekedve. Ha riasztó, akkor inkább folytassuk a keresgélést a bőséges kínálatban.

Ha azonban minden megfelelő, azt ajánlják, amit venni szeretnénk, akkor alkudjunk. Komoly értékcsökkentő tényező, ha például a ház ikerház, vagy nagyszámú tulajdonossal kell egyezkedni, vagy a telek osztatlan közös tulajdonban és használatban van több tulajdonos között, ha az ingatlant hitel terheli, és várni kell a banki tehermentesítésre.

Ha meg tudtunk állapodni az árban, akkor beszéljük meg, hogy ügyvédhez fordulunk és ott folytatjuk az eljárást az ő irányításával és segítségével. A vevő választja és fizeti az ügyvédet, tehát forduljunk mi megbízható, ismerős ügyvédhez, ha biztosra akarunk menni.

Ne adjunk pénzt az eladónak, csak ügyvéd előtt, okirat aláírása után, mert a másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik!